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夫或妻一方擅自将共有房屋设定抵押,另一方只能“自认倒霉”?
浏览:589 发布人:发布时间:2019-07-31 21:17:29

按照婚姻法的相关规定,夫妻关系存续期间购买的房屋,除非特别约定,即便登记在夫妻一方名下也应当认定为夫妻共同财产。


按照担保法司法解释第54条的规定,共同共有的财产设定抵押,应当征得共有人的同意,未经共有人同意擅自设定抵押,抵押无效。


实务中,对于登记在一人名下的房屋,不动产登记部门在办理抵押登记时目前有两种做法,


第一种:登记在谁名下谁来办理抵押登记即可,无需其配偶出面即可办理抵押登记;


第二种:即便登记在一方名下,也需要其配偶出面一同办理抵押登记,其配偶需书面同意办理抵押登记。


这两种做法里,尤其是第一种做法,很容易出现夫妻一方未经配偶同意擅自将共有房屋抵押的情形,银行等信贷机构一旦接受抵押,潜藏着比较大的法律风险。


共同财产抵押风险是房抵贷业务中的一类常见风险,该风险主要涉及到以下几个法律问题:


第一,房抵贷业务中,如果夫妻一方未经配偶同意,擅自将登记在其名下的共有房屋设定抵押,相应抵押是否有效?


第二,担保法司法解释第五十四条中“其他共有人知道或者应当知道而未提出异议”在实践中如何判定?


第三,能否基于夫妻(或父子等)关系认定其共有人知道或应当知道抵押的事实?


第四,共有人签字的真伪是否影响抵押的效力?


第五,实践中对于抵押权善意取得的认定标准?


第六,银行、小贷公司等专业机构是否负有更高的注意义务?


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相关法律规定解析


(一)婚姻关系存续期间购买房屋的权属问题


根据《婚姻法》第17条规定:


“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。”


根据上述规定,除非夫妻双方选择了分别财产制,否则,应认定在婚姻关系存续期间所得财产均属夫妻共同财产。也就是说,婚姻关系存续期间以共同财产购买的房屋,即便登记在一方名下,除非夫妻双方选择了另有约定,否则,相应房屋应当认定为夫妻共同财产。


(二)共有财产设定抵押问题


根据《担保法司法解释》第五十四条的规定,按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的,抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。但是,其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效。据此我们可以得出如下结论:


1、按份共有以其共有财产中享有的份额设定抵押的,抵押有效。


共有分为按份共有和共同共有,根据上述规定,如果是按份共有的话,按份共有人可以以其共有财产中享有的份额设定抵押,抵押有效。实践中,房屋按份共有的情况虽然有,但不多见,本文不展开讨论。


2、共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。


如果是共同共有,共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人同意,抵押无效。婚姻关系存续期间以共有财产购买的房屋,登记在一方名下,如果没有另外约定,则应当认定为属于夫妻共同财产。这样的房屋在设定抵押时,无论登记部门办理登记时如何要求,都应当取得其他共有人的同意,否则,有被认定为抵押无效的风险。


当然,实践中房屋也可能直接登记为多人共有(比如夫妻双方),在这种情况下,登记部门会要求登记的所有共有人一起来办理抵押登记,银行等信贷机构也同样会有这样的要求,因此风险相对较小。具体到本文,本文仅讨论房屋登记在夫妻一方名下,而房屋事实上为夫妻共有,夫妻一方未经配偶同意,擅自抵押是否有效这一情形。


3、其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效。


根据前述规定,共同共有人在以共有财产设定抵押时未征得共有人同意,原则上抵押无效。但是,如果抵押权人有证据证明,共有人知道或应当知道抵押的事实,而没有提出异议,视为同意,抵押有效。


这里的视为同意,在法律上又被称作“默示推定”,《民法总则》第一百四十条规定,行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时,才可以视为意思表示。

需要注意的是,视为同意也是一种同意,则设定抵押的行为属于有权处分,抵押有效。


(三)实践中登记部门的要求


据笔者了解,如果房屋只登记在一个人名下,不动产登记部门在办理抵押登记时目前有两种做法:


第一种:登记在谁名下谁来办理抵押登记即可,无需其配偶出面即可办理抵押登记;


第二种:即便登记在一方名下,也需要其配偶出面一同办理抵押登记,其配偶需书面同意办理抵押登记。(如果未婚的,一般需要出具未婚的声明,并承诺承担相应责任)


这两种做法里,尤其是第一种做法,很容易出现夫妻一方未经配偶同意擅自将共有房屋抵押的情形,银行等信贷机构一旦接受抵押,潜藏着比较大的法律风险。


(四)关于抵押权的善意取得


根据物权法第一百零六条的规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:


(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;


(二)以合理的价格转让;


(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人;


受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。


当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。


以上是关于善意取得的规定。善意取得,指受让人以财产所有权转移为目的,善意、对价受让且占有该财产,即使出让人无转移所有权的权利,受让人仍取得其所有权。善意取得既适用于动产,又可适用于不动产。善意取得中的受让人需是善意的,不知出让人是无处分权人,否则不构成善意取得。善意取得基于占有的公信力,旨在维护交易安全。


善意取得的条件:


第一,受让人需是善意的,不知出让人是无处分权人。(编者注:应当再加上时间限定条件“受让人在受让时需是善意的”。)


第二,受让人支付了合理的价款。


第三,转让的财产应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

三项条件必须同时具备,否则不构成善意取得。


善意取得既适用于动产,又可适用于不动产。抵押权善意取得,参照物权法一百零六条的规定执行。


需要注意的是,抵押权善意取得适用的前提是抵押人是“无权处分”,这和《担保法司法解释》第五十四条规定的“其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效”有本质的区别,如适用《担保法司法解释》第五十四条上述规定,则抵押人属于“有权处分”。


(五)总结


第一,按份共有以其共有财产中享有的份额设定抵押的,抵押有效。


第二,共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。


第三,其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效。


第四,无权处分人擅自将不动产抵押给抵押权人,如果抵押权人抵押时是善意的、支付了合理对价、已经办理了抵押登记,则应当适用善意取得,抵押有效。